ЖК на расстоянии

С точки зрения покупателя, соотношение цены и локации является ключевым фактором, на основании которого принимается решение о покупке жилья. А какими критериями руководствуются девелоперы при выборе земельного участка и какова роль локации в успешности жилого проекта? О значении местоположения для будущего жилого комплекса рассказывает Дмитрий Ребров, заместитель генерального директора компании «Сибпромстрой».

Локация или концепция

На успех нового ЖК влияют его расположение, качество реализации и эффективная концепция, исходя из потребностей потенциальной целевой аудитории. При отсутствии должного внимания к любому из этих критериев, проект теряет свою привлекательность.

Концепция для участка или участок под концепцию – выбор, который приходится делать каждому девелоперу. Часто решение зависит от количества и качества земельных участков в регионе. Например, в Москве, где наблюдается серьезный дефицит земли под жильё, застройщик отталкивается не от привычной для себя концепции, а от наличия участков с хорошей экономикой и градостроительным потенциалом. Компании же, для которых собственная концепция находится в приоритете, выбирают рынки с достаточным предложением земельных участков. В Московском регионе это территория Новой Москвы и Московская область. Причем ТиНАО сегодня обладает самым высоким потенциалом для строительства: развитие дорожно-транспортной инфраструктуры является мощным драйвером для появления новых современных жилых комплексов. По генеральному плану через 16 лет в Новой Москве будет построено 56 млн кв.м жилья. Ежегодный прирост новых квадратных метров в сфере строительства составляет 500-700 тысяч кв.м.

Приоритет на концепцию

Примером реализации стратегии “участок под концепцию” могут послужить компании-застройщики, которые много лет работают в рамках собственной идеологии. Они нашли баланс «цена-качество» и реализуют продукт, отличающийся уникальностью. Как правило, у таких девелоперов уже есть собственная технологическая база и единый отработанный проект. Например, мы разработали свою серию домов, для которых на собственных заводах производятся железобетонные конструкции нового образца и вентилируемые фасады. При этом каждый дом обладает повышенным классом энергоэффективности. Этот проект в Московский регион был привезен из Сургута, где он прошел проверку климатическими условиями и имел высокий спрос у покупателей.

Девелоперы, работающие в единой концепции несколько лет, выбирают участки, где их формат жилья будет самым востребованным. Учитывая борьбу за себестоимость, они ориентируются на территории, которые обладают высоким потенциалом. Поясню: в старых границах Москвы участков под большие комплексные проекты практически не осталось. Поэтому московские девелоперы начали осваивать территории бывших промышленных объектов, что влечет за собой серьезное удорожание стоимости земли, которое, в свою очередь, сказывается и на стоимости квадратного метра. В Новой Москве и в Московской области ситуация более оптимистичная. На данных территориях больше участков для застройки, но традиционно хуже развита дорожно-транспортная и социальная инфраструктура.

Однако потенциал у таких территорий большой. С одной стороны, в их развитие инвестируют московские власти (особенно это касается Новой Москвы), с другой – сам девелопер.

В поисках баланса

Сегодня рынок недвижимости органично движется к повышению качества и комфорта жилых комплексов. Особенно эта задача стоит перед девелоперами, чьи проекты находятся на новых территориях. Если в центральных районах новые ЖК так или иначе уже обеспечены существующей в городе инфраструктурой, то в удаленных проектах застройщик более тщательно работает над продуктом: от разработки качественной планировки квартиры до организации пространства внутри проекта и создания лояльного сообщества жильцов. В итоге девелопер, помимо непосредственно строительства, решает и ряд проблемных вопросов всей локации. Как правило, сюда можно включить рост социальной и коммерческой инфраструктуры и повышение транспортной доступности территории. Например, в ходе реализации проекта «Первый Зеленоградский», расположенного в д.Голубое рядом с Зеленоградом, была построена дорога, обеспечивающая прямой выезд на Пятницкое и Ленинградское шоссе не только проживающим в комплексе, но и всем жителям населенного пункта. А после обсуждения и согласования с администрацией района маршрутной сетки общественного транспорта, к комплексу провели автобусы до ж\д станции, от которой электрички до центра Москвы идут каждые 5 мин. Ранее же до Москвы или станции можно было добраться только на личном автотранспорте.

Для создания баланса, застройщик, на самой ранней стадии разработки концепции проекта, должен превратить все минусы в плюсы. При этом можно отметить чёткую зависимость – чем меньше проект, тем сложнее нивелировать недостатки. Например, при точечной застройке отдельно стоящий жилой дом может занимать более половины размера участка, остальная часть уходит на подъездные дороги к дому. Соответственно на таком участке уже нельзя построить ни детский сад, ни школу, у которых, согласно нормативам, должна быть собственная территория. Также в таком доме не получится разместить необходимые коммерческие объекты, так как площадь торговых помещений в таком доме будет крайне мала. При реализации же крупных проектов, территория под внутреннюю инфраструктуру уже запланирована в границах участка.

Отмечу, что любая локация может иметь и свои плюсы, и свои минусы. Но в силах девелопера использовать достоинства и нивелировать недостатки, придерживаясь собственного концептуального подхода при строительстве домов и выборе участка для них.  

оригинал статьи  http://www.bpn.ru/publications/92053/

4