Почему в жилых комплексах часто возникает проблема нехватки машино-мест? И как эту проблему решить?
Андрей Хохлушин, руководитель отдела по работе с гражданскими инициативами ЖК «Мечта»: Строительные нормативы предусматривают определенное количество машино-мест на квартиру, но эти нормативы застройщик может, как соблюдать, так и не соблюдать. Как правило, в Москве в жилых комплексах используют норматив около 100 кв.м. на одно машино-место, естественно этого не хватает в условиях современной урбанизации. Но в нашей стране граждане считают, что если они купили машину, значит они автоматически получают землю под парковку бесплатно. Это неправильно, потому что земля, на которой строятся парковки, стоит столько же сколько и земля под застройку, но при этом жилье можно продавать дороже. Чтобы не возникало проблем, застройщики должны изначально закладывать адекватное количество машино-мест при застройке жилого комплекса или искать способы, где можно было бы поставить машину дальше от дома.
Дмитрий Глейзер, управляющий партнер консалтинговой компании «Глейзер & Глейзер: Согласно нормативам, количество машино-мест должно быть не менее 30% от расчетного количества жителей. Кроме того, нормами проектирования допускается сокращение проектируемых машино-мест, если в радиусе 1,5 км от строящегося жилого комплекса имеются свободные парковки. Поскольку в наше время в семье, как правило, не один, а два и более автомобиля, а парковать их в 1,5 км от места жительства крайне неудобно, при таких нормативах возникает дефицит машино-мест, который мы наблюдаем повсеместно. То есть основная проблема – это устаревшие нормы проектирования. Решить эту проблему возможно только путем пересмотра нормативов градостроительного проектирования, а также за счет государственной поддержки при комплексном освоении территорий.
Андрей Гайдуков, директор по маркетингу и рекламе ГК «Рассвет»: Проблема наиболее остро стоит в многоэтажных жилых комплексах. При малоэтажной застройке, где плотность населения меньше, даже гостевая парковка обеспечивает местами большую часть жителей. С одной стороны, решить данную проблему можно повышением нормативов на законодательном уровне. Норма обеспеченности парковочными местами в Москве сейчас составляет одно машино-место на 80 кв. м общей площади дома с уточняющими коэффициентами. С другой стороны, вместительный паркинг - весомое конкурентное преимущество жилого комплекса. На начальных этапах строительства застройщики прибегают к различным методам — не в пользу рентабельности, но в пользу увеличения объема продаж: большие скидки, акции, «прикрепление» машино-мест к квартире и т.д. Поэтому задача по снижению себестоимости строительства паркингов – одна из приоритетных при проектировании.
Что лучше - наземный или подземный паркинг?
А.Г: Вид паркинга определяет в основном тип проекта. В условиях ограниченной площади застройки основным форматом является подземный паркинг. Его преимущества – не требуется отдельное выделение территории, недостаток – высокая себестоимость строительства и продажи. Но точечной застройке и небольшим проектам подходит только подземный паркинг. Строительство наземных паркингов распространено в эконом и комфорт-классе жилья преимущественно в жилых комплексах Московской области, которые возводятся на большой территории. Их преимущество – более низкая себестоимость, недостаток – необходимость большой площади для строительства.
Антон Ширяев, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой» по продажам: С одной стороны, подземные паркинги считаются более надежными – можно установить систему видеонаблюдения, автомобили защищены от непогоды. Но с другой, главная опасность для подземного паркинга – это грунтовые воды. Технология защиты от них дорогостоящая и не каждый застройщик может финансово потянуть такой проект. А главный минус наземного паркинга – его внешний вид, железобетонная коробка выглядит неэстетично.
Какая средняя цена машино-места в паркинге?
А.Ш: В дальнем Подмосковье и регионах машино-место будет стоить 400-500 тысяч рублей, в Москве в ЖК комфорт-класса стоимость может доходить до 1 миллиона рублей, в бизнес-классе до 1,5-2 млн рублей. При этом себестоимость создания одного машино-места в паркинге составляет порядка 700-800 тысяч. И не во всех локациях, и не в каждом объекте стандарт- и/или даже комфорт-класса реально продать машино-место за такую цену. Строительство парковок для девелопера становится дополнительным обременением и редко когда приносит прибыль.
Что выгоднее: купить или арендовать машино-место?
А.Ш: Скажу откровенно: если застройщик сдает в аренду парковочные места, значит он перепробовал все способы их продажи и ни один из них не сработал. Для покупателя аренда в этом случае будет выгоднее и дешевле.
Д.Г: На мой взгляд, в долгосрочной перспективе, аренда выгоднее. Особенно, если вы снимаете квартиру и, вероятнее всего, в недалеком будущем, переедете в другой район. Если говорить о Москве, то аренда машино-места, в среднем обходится в 5000 рублей на окраине города и до 35 тыс. руб. в центре и Москва-Сити. Но и стоимость машино-мест, в зависимости от района, в котором оно располагается, также существенно отличается. То есть, покупая машино-место, нужно понимать, что такое приобретение окупится не скоро – в среднем, через 3-5 лет. При этом, цены на машино-места не растут. Другими словами, это далеко не лучший вариант для инвестиций.
Часто застройщик продает машино-место с большим дисконтом. Может ли это говорить о низком качестве паркинга?
Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA: Это связано в первую очередь с тем, что продажи парковок в новостройках идут очень плохо. Например, если жилье в условном ЖК будет раскуплено на 100%, то доля купленных парковочных мест может составлять порядка 40-60%, поэтому застройщики и девелоперы стараются завлечь потенциальных клиентов всеми возможными способами, в том числе и большими скидками.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»: Спрос на парковочные места достаточно вялый, редко застройщики окупают свои вложения в строительство паркинга, стараясь компенсировать затраты путем повышения цен на квартиры. Некоторые застройщики делают парковочные места акционным предложением, предлагая место бесплатно при покупке больших по площади квартир. Таким образом, дисконт на машино-места – это, скорей, специфика данного рынка.
Почему владельцы авто часто бросают свои машины на газонах и пешеходных зонах, вместо того, чтобы купить парковочное место?
А.Х: Потому что в сознании людей укоренилась такая установка: если человек купил машину, он почему-то считает, что город ему обязан предоставить 10 квадратных метров под парковку, только потому, что у него есть машина. Но на это нет оснований. Между тем, современных людей ничто не останавливает парковать автомобиль в неположенном месте. Но ГАИ и администрация ведут серьезную борьбу с этим, штраф за парковку на газоне для юридических лиц в Москве составляет 300 тыс. руб.
Д.Г: Прежде всего, это вопрос воспитания и дисциплины. Если же говорить о внешних факторах, в разрезе Москвы – то, вероятнее всего причина в высокой стоимости машино-места. Их покупка просто нерентабельна. На окраинах Москвы в спальных районах, большинство людей не могут позволить себе приобрести машино-место, которое стоит столько же или дороже, чем их автомобиль. Также играет роль доступность парковки. По причине сильной удаленности от жилых массивов, в свое время, потерпела крах программа «Народный гараж» - парковать машину на таких машино-местах просто неудобно.
А.Ш: Если исключить психологическую составляющую, в основе которой лежит тезис: зачем платить, если можно взять бесплатно, то подавляющая часть людей, покупающих квартиру в новом ЖК, финансово не могут позволить себе приобрести еще и парковку. Все деньги вложены в квартиру, чаше всего семья платит ипотеку, лишних средств просто нет. Кроме того, при высокой автомобилизации в стране, основной фонд машин – это подержанные авто. И их стоимость будет ниже, чем цена парковочного места. Желающих купить коробку для хранения машины стоимостью больше, чем сама машина, не так много.