«Люди разводятся, чтобы взять ипотеку»: застройщик из ХМАО о кризисе на рынке жилья
Строительный рынок в России, и Югра не исключение, переживает затяжной спад. Из-за высоких ставок и ужесточения условий семейной ипотеки спрос на новостройки остается стабильно низким, а у застройщиков накапливаются непроданные квартиры. Совладелец группы компаний «Сибпромстрой» Николай Сторожук в интервью URA.RU рассказал, почему люди идут на развод ради ипотеки, как компания планирует застраивать центр Сургута и какие у нее планы как у спонсора мини-футбольного «Факела» и московского «Торпедо».
На дворе начало апреля. Как чувствует себя строительный рынок? Чувствуется ли, что спрос оживает, или мы пока все равно находимся в стадии охлаждения?
Я боюсь, что это не только охлаждение, а уже заморозка пошла. Очень сильно просел рынок, даже по сравнению с прошлым годом. В качестве примера: у нас сейчас готового, уже построенного жилья в объеме 255 тысяч квадратных метров, или около 3,9 тысяч квартир. При этом за март мы продали менее ста квартир — порядка 95. Такими темпами, как не сложно подсчитать, мы будем реализовывать уже построенное жилье больше трех лет. Так что такая ситуация катастрофична для рынка. И сегодня одна из надежд, и она вроде бы пока оправдывается, в том, что округ выделил значительные средства для Сургутского и Нефтеюганского районов, где у нас уже много построено жилья и где мы активно продолжаем строить. Потому что по рыночным условиям строить сегодня тяжело. Не потому что нет желания, а, как в классическом фильме, нет возможности.
Ставка Центробанка немного снизилась. Серьезные изменения по семейной ипотеке как будто бы еще не вступили в силу. Почему тогда рынок все равно падает?
Частично уже вступили в силу. Если раньше семейную ипотеку мог оформить один из супругов, то сегодня обязаны заявляться оба супруга. И если у одного из них уже есть кредиты, банк просто отказывает в выдаче. Не берусь утверждать со стопроцентной уверенностью, но, судя по всему, число разводов начало понемногу расти, чтобы один из супругов мог оформить ипотеку.
Но если люди разведены, какая же тогда семейная ипотека?
Ребенок ведь остается с одним из родителей. Неполная семья по условиям программы не запрещена.
То есть в таком случае семейная ипотека все равно доступна?
Да, но тут другая проблема. Банки в целом ужесточили требования к заемщикам по сравнению с прошлыми годами. Вроде бы ключевая ставка снижается, но мы этого по ипотеке не наблюдаем. Число покупателей по льготным ставкам не выросло. По семейной ипотеке количество сделок резко сократилось.
Для понимания масштаба: в прошлом году 94% всех наших рыночных сделок были именно по семейной ипотеке. Могу сказать и по поступлениям. Так, в 2023 и 2024 годах мы продавали имущества почти на 9 миллиардов рублей только для бюджетов, т.е. в рамках участия в аукционах и не считая реализацию в рынке. А в 2025-м эта цифра опустилась резко — до 3,5 миллиарда! И плюс, как уже сказано выше, жестко просел рынок.
Так что поступления денежных средств снизились радикально. Но мы надеемся, что в текущем году объемы выкупа жилья будут заметно выше.
Выкуп в рамках аукционов так снизился, потому что в Сургуте уже нет аварийного жилья?
Я говорю не только о Сургуте. У нас очень много построено жилья в Нефтеюганске, Пойковском, по Сургутскому району. Ситуация везде схожая. И по другим застройщикам в Сургуте мы тоже наблюдаем резкое падение продаж. Объем введенного и планируемого к вводу жилья продолжает накапливаться. Чтобы стимулировать спрос, ничего другого не остается, кроме как снижать цены. Что мы и делаем.
То есть это уже произошло?
Это еще в прошлом году произошло. По сравнению с другими застройщиками у нас стоимость была примерно на 40% ниже. При этом наши квартиры полностью соответствуют всем нормативам для жилья данного класса. Возьмите тот же жилой комплекс «Георгиевский». Кстати, именно там у нас львиная доля продаж и прошла. А вот по микрорайону «Марьина гора» спрос практически нулевой, несмотря на то, что автобус пустили, «Пятерочка» открыла магазин, сделали филиал поликлиники, работает детский сад, и школа, я надеюсь, скоро заработает. Но транспортная схема пока недостаточно комфортная. Когда будет построено продолжение Нижневартовского шоссе, ситуация кардинально изменится.
И что делать со всем этими нераспроданными квартирами?
Выбор небольшой: либо остановить производство и сокращать людей, либо идти до конца, снижать стоимость жилья и поддерживать достигнутые темпы строительства, не допускать спада. Нам повезло в том, что когда мы приобрели завод, кардинально поменяли технологии, пошли по пути снижения материалоемкости и себестоимости. Сегодня у нас, я считаю, один из лучших показателей себестоимости в России. Это позволяет снижать стоимость строительства и оставаться конкурентоспособными на рынке. Тем более мы предприятие замкнутого цикла. Все структуры нацелены на конечный результат, внешних подрядчиков минимум.
Сколько сейчас стоит средний квадратный метр в компании «Сибпромстрой»?
Порядка 100 тысяч рублей. Это без отделки, в черновом варианте. Если с отделкой, порядка 130 тысяч рублей.
И такой вариант тоже есть?
Мы предлагаем. Если кто хочет с отделкой, пожалуйста, хоть с сусальным золотом. Если человек приходит и говорит, что хочет квартиру с отделкой, мы это сделаем. Стоимость, конечно, будет выше.
Стало заметно, что в ваших домах начали активнее продавать машиноместа в подземных паркингах. Действительно ли это так и с чем связано?
Когда люди брали квартиры в ипотеку, они были закредитованы, им было не до машиномест. Возьмите тот же 40-й микрорайон, думаю, большинство там уже рассчиталось с ипотекой, а значит, можно уже задумываться и о приобретении машиноместа. Плюс мы сейчас ведем работы по их восстановлению и улучшению внутреннего и внешнего вида. Так что будем активнее продавать. Мы всегда говорили: не дай Бог эксплуатировать паркинги всю жизнь. Мы строим и продаем, а эксплуатировать должны собственники. Когда мы погрузились в эту проблему глубже, увидели много случаев незаконной парковки: шлагбаум поднимается на 10 и более секунд, и заезжает целый паровозик машин. Наводим порядок. Думаю, скоро основную долю паркингов распродадим. Хотя сегодня у нас 6731 машиноместо остается непроданным.
А есть ли вообще сейчас спрос на паркинги?
Ситуация разная. Где мест мало, там спрос есть. А где много, например в 38-м и 42-м микрорайонах, где одно машиноместо приходилось на одну квартиру, спрос небольшой. Людям хватает и двора. Мы, скорее всего, запустим программу аренды с выкупом. В Москве у нас это хорошо сработало: берете в аренду, в течение 10 лет постепенно выкупаете. Платеж чуть выше аренды, но зато появляется собственник, который следит за порядком.
Несмотря на все трудности нынешнего рынка, вы выиграли конкурс на комплексную застройку ядра центра города. Это большой проект. С чего начнется его реализация?
Вы говорите большой. Там всего 186 тысяч квадратных метров жилья, меньше нашей годовой программы. Проект рассчитан на 15 лет, так что будем двигаться планомерно. Сейчас формируем команду. Тем более мы достигли соглашения о совместном освоении участка с партнером — компанией «Брусника», с которым участвовали в торгах. Посмотрели их наработки, которые уже выносились на общественное обсуждение, и видим, что будем двигаться в этом направлении. Панельного домостроения там не будет, пойдем по пути монолитного строительства. У нас и здесь большой опыт. Уже сейчас на Комсомольском проспекте в 21-м микрорайоне начали строить дом на 15 тысяч квадратных метров. Постараемся сделать его выше комфорт-класса. Место отличное, рядом с парком. Мы взяли на себя обязательство также благоустроить набережную и создать комфортную среду.
Переселение жителей из частных домов в центре Сургута будет сложным процессом?
Насколько я понял, этим занимается администрация, а наше дело платить деньги. Но есть правила и оценка. Мы в свое время сталкивались с таким случаем: небольшой деревянный домик у офиса «Газпрома», а человек выставил требование в 19 квартир. Тогда с этим было ничего не сделать. Сегодня законодательство изменилось.
То есть теперь есть четко установленная выкупная стоимость?
Конечно. Наше дело заплатить по оценке. Никто не мешает договориться напрямую, но если стороны не могут прийти к согласию, есть судебный порядок.
Вы также участвуете в конкурсе по комплексной застройке 27-му микрорайону. Зачем, при нынешнем низком спросе на жилье?
Да, будем участвовать. Правда, мы направили обращение в антимонопольную службу, потому что с частью требований к застройщикам мы не согласны. Нас не услышали, но сами нашли в условиях торгов пункты, требующие корректировки. Сейчас администрация их правит, после чего процедура возобновится. Мы всегда говорим: следуйте аукционному принципу. Кто предложил больше, тот и выиграл. Что значит, зачем участвовать? Мы строительная компания и, значит, должны строить, поддерживать объемы, не допускать сокращения людей и при этом еще бороться за рост производительности труда.
А там тоже есть обязательства социального характера?
Есть. Нужно разработать проект школы, передать его, помочь со строительством детского садика. Это небольшая нагрузка, тем более срок 15 лет. Объем там порядка 200 тысяч квадратных метров.
Я слышал, что к вам на работу устраивается бывший заместитель главы Сургута Алексей Фокеев. В каком статусе он к вам придет?
Пока он у нас не работает. Но, по нашим планам, в перспективе он должен будет руководить нашей проектной организацией и направлением по застройке ядра центра города на правах заместителя генерального директора «Сибпромстроя-Югории». Честно скажу, нам очень повезет, если он к нам придет. Для работы над ядром центра он нам необходим как воздух: нужно правильно выстроить процессы, внедрить 3D-моделирование. Раньше такой потребности не было, сейчас она есть. Будем расширять проектный блок, набирать специалистов. Уже начали создавать рабочие места для проектировщиков.
У вас много сотрудников, которые раньше работали в городской администрации, в прокуратуре, в полиции. Как так получается?
Люди уходят на гражданку, им нужно где-то работать. Почему не у нас? А те, кто занимался строительным блоком в администрации, это суперспециалисты — говорю без иронии. Они знают требования изнутри. Мы же порой как слепые котята: бьемся, чтобы выполнить все условия, на это уходит полгода порой. Подаешь бумагу, через месяц получаешь отказ: то не так, это не так. А эти люди все знают, потому что сами эти требования и писали.
Видел объявление о продаже офисного центра на улице Майской, принадлежащего «Сибпромстрою». Что это за объект?
Это здание начало строиться, по-моему, в 1990 году, у него длинная история. Нам досталась незавершенка, мы ее доделали в расчете на то, что здание выкупит бюджет. Были переговоры и под музыкальную школу, и под суд, и под другие цели. Долго ждали покупателя, который возьмет все и сразу. Сейчас дали добро на привлечение арендаторов. Большой интерес проявляют, в частности сетевые магазины.
То есть теперь вы рассматриваете его и под аренду тоже?
Готовы продать, если придут с деньгами. Интересантов много, но до реальных сделок почему-то не доходит.
Насколько реально сегодня в Сургуте продать такой объект коммерческой недвижимости?
Сегодня все еще выгоднее держать деньги на депозите. Человек рассуждает так: пусть лежат, я больше заработаю, чем если вложу в недвижимость. Надеемся, что через год-два ключевая ставка снизится, и это изменит расклад.
Вопрос про мини-футбольный клуб «Факел». Вы стали одним из его главных спонсоров. Следите ли за командой, довольны ли результатами?
Мы не основной спонсор, финансируем, пожалуй, процентов 30. В этом сезоне приобрели одного бразильского игрока. Планировали двух, но в этом сезоне уже нет смысла. На следующий сезон наверняка возьмем еще одного, чтобы повысить статус команды и результат в таблице. То, что они вышли в Суперлигу, это, конечно, не наша заслуга. Но с нашим участием команда уже не занимает последние места. Девятое-десятое место, Ребята молодцы. Город может гордиться этой командой. На следующий сезон она сменит название, будет называться мини-футбольный клуб «Сургут».
Перед Новым годом вы говорили о том, что в Сургуте вы обсуждаете проект строительство большой спортивной арены на 5000 мест. Насколько это реально?
Было бы больше денег, все бы сбывалось. Сегодня для нас это нереалистично. Если бы было принято решение о выкупе, как в свое время в Белгороде, где частная компания построила арену, а область выкупила этот объект, мы бы с удовольствием взялись. Потому что это во благо. Народ любит футбол, а достойной арены уровня команды сегодня, к сожалению, нет. Подходящее место есть, но пока нет возможности реализовать этот проект. Пусть пока остается в мечтах.
Вы строите стадион «Торпедо» в Москве. К осени он будет готов?
Думаю, может, даже в мае будет готов. Но сдать — это полдела. Потом надо еще лицензировать по требованиям безопасности. Так что, думаю, торжественное открытие состоится ко Дню Москвы.
Вместе с мэром Сергеем Собяниным?
Пути Господни неисповедимы.
Есть ли цель вернуть «Торпедо» в Премьер-лигу?
Да. Первая половина сезона была провальная. Меняли тренерский штаб, теперь вернули Кононова Олега Георгиевича. Плюс приобрели очень сильных игроков. По последним матчам видно, что команда играет на уровне Премьер-лиги. В этом году выход крайне маловероятен, но на следующий год, даст Бог, все наладится.
Если сравнивать масштабы строительства в Югре и в Московском регионе, где вы строите больше?
В Югре значительно больше. В Москве у нас есть, например, проект на Симоновской набережной: всего 11 тысяч квадратных метров, но стоимость квадрата там минимум 1,5 миллиона рублей. Прибыль, конечно, выше. Но такие квартиры от ипотечного спроса вообще не зависят.
Значит ли это, что московский рынок становится для вас все интереснее?
Потенциал в Московском регионе огромный. Но добраться до разрешения на строительство крайне сложно. У нас есть участки, по которым мы бьемся уже больше 15 лет и никак не можем получить разрешение. Либо ставятся такие условия, что проект становится экономически нецелесообразным. Например, тебе говорят: построй поликлинику, школу, садик, еще и расселение организуй. Посчитаешь, и получается минус 3 миллиарда рублей. Как строить при таких условиях?