10 октября депутат Госдумы РФ Сергей Вострецов заявил, что уже принято решение разрешить застройщикам получать деньги дольщиков с эскроу-счетов постепенно, по мере строительства. Как расценивать это заявление?
Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-Недвижимость»: Власти пытаются доработать законопроект, смягчив требования к застройщикам. Это касается не только эскроу-счетов: обещано пересмотреть требования к минимальному трёхлетнему опыту девелоперов, привлекающих средства граждан, а также размер отчислений застройщиков в компенсационный фонд. Минстрой ранее предлагал поднять их с 1,2 до 3%, а затем до 6% от стоимости каждого ДДУ.
Максим Аронов, управляющий партнёр ГК «РОСТ.ФОНД»: Заявление Вострецова пока можно расценивать только как попытку изменить 214 ФЗ. На федеральном уровне сейчас ведутся дискуссии о том, чтобы разрешить застройщикам частично забирать денежные средства в рамках строительного процесса по мере реализации проекта. Но вопрос этот, на самом деле, лежит в плоскости федерального законодательства и имеет прямое отношение к рискориентированному подходу, в том числе к надзорной деятельности строительной отрасли, которая на сегодня пока в начальной стадии реализации. И говорить о том, что это было сказано в значении «застройщики будут получать деньги за выполненный объем», наверное, пока ещё рано. Здесь требуется более глубокая проработка этого вопроса. Потому что сейчас риски находятся на банках, и банкиры будут выпускать деньги собственников, и если все таки объект не будет введен в эксплуатацию, построен вовремя или вообще не будет реализован, кто тогда будет отвечать за это? Каким образом смягчать эту норму? Какие создать механизмы оценки рисков строительства или не строительства того или иного объекта? Вопросов здесь пока больше, чем ответов...
Рустам Арсланов, Директор по продажам ГК «Гранель»: Такая возможность однозначно облегчит жизнь застройщикам, снизит их затраты на банковское финансирование, а, следовательно, уменьшит рост цен.
N.RU.: Можно ли расценивать это решение, как попытку властей пойти на попятную в условиях санкций и экономической нестабильности?
Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие»: Если такое решение действительно будет принято и будут внесены поправки в законодательство, то эти действия скорее стоит расценивать не как попытку властей пойти на попятную в условиях санкций, а как попытку смягчить условия переходного периода - чтобы девелоперам было проще адаптироваться к новым условиям работы. Ведь уже принятые поправки в 214 ФЗ действительно жестко регулируют правила игры на рынке новостроек. В новых жестких условиях работы не все застройщики смогут работать по новым правилам. Если же будут внесены смягчающие поправки, такое решение продемонстрирует желание властей поддержать рынок застройщиков, чтобы он продолжал активно развиваться.
С.М.: Это не уступка, а корректировка механизма, чтобы и застройщики, и банки смогли плавно перестроиться под новые правила и комфортно по ним работать. То, что власти инициировали поправки – хороший сигнал. Значит, они слышат бизнес, отталкиваются от рыночных реалий и стремятся создать закон, который будет работать в реальности, а не останется красивым на бумаге. Если поправки будут приняты, требования 214 ФЗ станут более разумными.
Дмитрий Ребров, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой»: Послабления в 214-ФЗ скорее связаны в целом с ситуацией в отрасли, которую часть экспертов уже называет кризисной. По данным Росрееста, несмотря на большой объем нового предложения, продажи на первичном рынке Москвы сократились за месяц на 7%, в Московской области – на 11%. Каждую неделю мы получаем данные из Главстройнадзора о запрете той или иной компании привлекать средства дольщиков. Около 150 застройщиков Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области уже попали под запрет.
М.А.: Вряд ли можно расценивать складывающуюся ситуацию как попытку пойти на попятную. Наверное, при принятии этого закона изначальные намерения были достаточно благие. Но, как обычно, у нас закон сначала примут, а потом начинают смотреть, как он работает. В каких-то ситуациях это хорошо - но не во всех. В данном случае, есть и давление, которое застройщики оказывают на отрасль в целом, и необходимость исполнения майских указов о выходе на 120 млн кв.м в год к 2024 году. Я думаю, что сейчас и банки, и застройщики, и сами органы законодательной власти начали осмысливать ситуацию по-иному, чем на момент написания этого закона. Поэтому конечно, я думаю, что это предпосылка к необходимым грядущим изменениям. Но это не чьё-то ежесекундное решение, не испуг. Просто очевидно, что есть определенные сложности, и с ними нужно разбираться.
N.RU.: В процессе презентации правок в 214 ФЗ чиновники заявляли, что основным преимуществом эскроу-счетов, деньги с которых застройщик получает только после окончания строительства, является полная защита дольщиков. Насколько это соответствовало действительности тогда и не возникнет ли новых обманутых дольщиков из-за послаблений?
М.А.: В дальнейшем всё будет зависеть от того механизма, который будет внедрен при принятии решения об открытии денег дольщиков для частичного покрытия расходов застройщика. Он может быть линейным, через прописывание в законе процентовки открытия денежных средств и статей, на которые они могут расходоваться. Условно: построили коробку - открыли 10%, вставили окна - открыли ещё 15%. Если это будет так, то обманутых дольщиков окажется довольно много. Если же будет внедрена система динамического анализа оценки рисков при строительстве, где будет создано определенное математическое моделирование, которое позволит рассчитывать риски и облегчить банку принятие верного решения, то, наверное, тогда ответственности будет больше. В рамках Реформы контрольной и надзорной деятельности предполагается, в частности, разработка модели расчета экономических связанных с поэтапным списанием средств с эскроу-счетов. На основании таких расчётом Служба строительного надзора, ответственная за поэтапное принятие жилого объекта, также сможет выдавать поэтапное заключение о готовности жилого объекта, на базе которого и могут быть перечислены деньги с эскроу-счёта. Кстати, петербургский «Институт рациональных технологий» подробно просчитывал условия такого рискориентированного подхода. Поэтому здесь бы я ориентировался на Федеральную инициативу и рискоориентированную модель управления в гос. регулировании. Я думаю, что эти же условия подойдут и банкам.
С.М.: Корректировки закона напротив помогут без рисков для покупателей и строителей возводить ЖК. Если требования к привлечению средств не смягчат к 1 июля 2019 года, когда застройщики лишаются права напрямую привлекать деньги дольщиков, это поставит крест на достройке почти готовых объектов.
Д.Р.: На наш взгляд самый надежный вариант приобретения жилья, защищающий покупателя на 100% – это покупка готового жилья. Другой модели, которая обеспечила бы спокойствие и отсутствие рисков как девелоперу, так и покупателям – нет. Но на рынке первичного жилья, застройщиков, реализующих квартиры только после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию – не более 1%. В этой связи переход на эскроу-счета действительно был чуть ли ни единственной альтернативой, обеспечивающей юридическую и финансовую защиту граждан. Решение получать средства с эскроу-счетов до завершения строительства вновь увеличивает риски покупателей. Если раньше клиентам обещали защиту их средств до момента получения ключей от своей квартиры, то теперь в этой защите появляется брешь.
Р.А.: Это абсолютно не повлияет на защиту дольщиков, поскольку застройщик сможет снять с эскроу-счетов деньги лишь частично, только за выполненный фактически объем работ и при достижении объектом определенной стадии готовности. А значит в случае его банкротства (по любым причинам) стоимость незавершенного объекта будет гарантированно выше, чем полученные застройщиком деньги и новый застройщик спокойно завершит строительство объекта, используя деньги, оставшиеся на эскроу-счетах.
N.RU.: Есть ли различия между работой схемы эскроу-счетов в России и за границей?
С.М.: Если правила по эскроу смягчат, наша система приблизится к европейской. Там ипотечные ставки низкие и риск вложений в дом на этапе котлована себя не оправдывает — развиты так называемые контрактные сбережения. Застройщики предпочитают работать не напрямую с покупателями, а с банками. Долевое финансирование на ранних стадиях строительства присутствует, но, например, в Великобритании к нему прибегают в коммерческой недвижимости при работе с крупными игроками. В жилом сегменте работают по схеме, которая появилась в Германии. Это специализированные банки и счета, которые формируются, в том числе, вкладами частных лиц. Государство софинансирует часть вклада в соответствии с контрактом о строительных сбережениях. Из этого «общего котла» девелоперу предоставляют ссуды на строительство.