Ликбез для покупателя жилой недвижимости на тему «из чего складывается цена на квартиру» проводит Антон Ширяев, заместитель генерального директора по продажам группы компаний «Сибпромстрой».
Из чего складывается себестоимость квартиры?
Для краткости предлагаю выделить семь основных составляющих стоимости квартиры и «в среднем по стране» назначить им вес:
- строительство здания – 45%;
- приобретение земельного участка – 10%;
- строительство наружных сетей – 5%;
- обременения участка – 10%;
- обслуживание займов – 10%;
- затраты на продажи – 5%;
- маржа девелопера до налогообложения – 15%.
Еще раз подчеркиваю, что проценты приведены «в среднем по стране», так как девелопмент – очень сложный бизнес и варьирование данных процентов от участка к участку, от года к году может быть колоссальным. Например, обременения могут достигать 40% себестоимости; затраты на рекламу в крупных городах намного выше; цена земли в пределах МКАД имеет разрыв с региональным участком планетарного масштаба. Сильно увеличивают затраты на обслуживание займов новые правила игры на рынке и волатильность в банковском секторе экономики.
Ну и главное: не стоит думать, что маржа девелопера – это постоянная величина. Каждый игрок рынка пытается ее увеличить, но только профессионалы достигают стабильного показателя выше 20%. И компетенции, навыки – главный залог успеха в этом бизнесе.
Как застройщик может контролировать себестоимость? Какие пункты поддаются корректировке, а какие остаются более-менее постоянными?
Как я уже сказал ранее, основная часть себестоимости – это затраты на строительство коробки здания, поэтому отточенная технология ее создания – главный секрет успеха девелопера. Проекты повторного применения имеют гораздо меньше управленческих пауз на принятие решения, легче воспринимаются и быстрее выполняются монтажными бригадами, а коммерческий отдел имеет возможность работать с одними и теми же поставщиками материалов, что дает существенные скидки и приоритеты в поставках. Кроме того, такие проекты гораздо более комфортны и экономичны в эксплуатации за счет регулярного устранения ранее допущенных ошибок. С этой точки зрения ДСК – абсолютные чемпионы в технологичности и себестоимость их зданий до двух раз ниже.
Другой критерий успеха девелопера – это высококвалифицированный маркетинг продукта. Он создает дополнительную стоимость квартире. Заставляет клиента влюбиться в нее и не отказываться даже при высокой цене. Речь идет о компетенции девелопера создавать планировки, соответствующие запросам его целевой аудитории, видеть многочисленные нюансы, подталкивающие к покупке (повышенное остекление; элементы благоустройства, которые хочется потрогать; озеленение; эстетичные почтовые ящики; грамотная навигация во дворе и в здании; грамотное разделение пространств; видеонаблюдение, дающее безопасность и многое другое).
То, что отличает грамотного девелопера от начинающего – это сбалансированность обозначенных критериев, т.е. высокая технологичность при грамотном продуктовом маркетинге. Перекосов в ту или другую сторону российский рынок недвижимости не прощает. Очень много видел примеров, когда девелопер вкладывался в маркетинг, создавал «самое лучшее», но в этом городе не было такого количества людей из категории «бизнес» и рынок не мог заплатить за этот товар. В результате девелопер продавал ниже себестоимости.
Следующей важной компетенцией девелопера, к сожалению, остается GR-менеджмент. Сколько бы слов не говорилось о снятии административных барьеров, проблема не в них. Большинство проблем, как всегда, в неопределенности вопроса: «кто платит?». После того, как муниципалитет реализовал земельный участок, остается множество вопросов, отношение властей и девелоперов к которым меняется в течении времени. Например, при комплексном освоении территории застройщик обязан обеспечить застройку детскими садами, школами, парковками, инженерными сетями согласно градостроительных норм. Но в нормах нет ни слова о том, должны быть детские сады коммерческими или переданы в муниципалитет. Инженерные сети по умолчанию становятся собственностью застройщика и теперь, вроде как, он может получать тариф за транспортировку. Жителям не нравится, что паркинг стоит денег. Возможны споры сторон из-за обязательств по переселению проживающих в ветхом жилье на территории застройки. Могут в эти вопросы так же вмешаться конкуренты, цель которых – уничтожить рентабельность проекта и многое другое. Это большой ворох вопросов, решить которые можно по-разному и от GR-менеджмента девелопера, к сожалению, зависит и себестоимость.
Важна и система продаж. Сегодня наблюдается стремительная эволюция инструментов рекламы и важно не отстать в этой гонке. Навыки самих продавцов существенно сказываются на финансовом результате проекта, сокращая или увеличивая период возврата денежных средств.
Это примеры ключевых компетенций девелопера. Все они существенно влияют на финансовый результат проекта. Таким образом, мы видим, что ничего более-менее постоянного в этом бизнесе нет, кроме технологии, которую обязан развивать каждый производственник.
А как повлияют на себестоимость квартир изменения в законодательстве? Отмена долевого строительства и повышение НДС?
Все законодательные изменения, так или иначе связанные с финансами, влияют на экономику государства и строительство, как на одну из отраслей экономики. В данном случае изменения в 214-ФЗ будут иметь прямое влияние, а повышение НДС – опосредованное.
Повышение НДС на 2% может незначительно повлиять на себестоимость жилья, поскольку даже индустриальные застройщики, имеющие собственное производство стройматериалов, закупают песок, бетон, щебень и прочие материалы, обращаются к подрядчикам, чьи услуги также облагаются НДС. Поэтому себестоимость квартир, как любого другого товара, может увеличиться на 1-2%. А вот изменения условий продаж вследствие внесенных поправок в 214-ФЗ на рынке скажутся гораздо сильнее.
То есть себестоимость вырастет и рыночная цена соответственно тоже?
Да, после отмены долевого строительства себестоимость жилья должна вырасти и, как результат, рыночная цена поднимется на 5-8% за квадратный метр. Основных предпосылок к этому две.
Во-первых, повышается риск ухода с рынка ряда игроков, что повлияет на ввод нового объема жилья. Снижение предложения автоматически вызовет рост спроса и, как следствие, цен. Аналитики рынка уже сейчас говорят о том, что в Московской области спрос повысился на 5%, а предложение снизилось на 15%.
Во-вторых, законодательный запрет привлекать средства дольщиков существенно увеличит долю заемных кредитных средств в себестоимости. В России банковские кредиты «дешевыми деньгами» не назовешь. Если ставка рефинансирования останется на уровне 7-8%, то очень многие девелоперы поднимут рыночную стоимость квадратного метра. Особенно это касается регионов и площадок с невысокой рентабельностью.
Какова в этом случае роль банков? При желании банки тоже смогут влиять на себестоимость, повышая или снижая ставки по кредитам?
Прежде всего, она состоит в том, чтобы снизить риски появления долгостроев и неудачных проектов. Но, как и в любом другом бизнесе, при снижении рисков возрастает цена. На мой взгляд, все последние законодательные изменения в отрасли недвижимости – это пример прекрасной работы банковского лобби. 214-ФЗ серьезно увеличивает влияние банков на сферу жилого строительства. Однако создается впечатление, что ни девелоперы, ни банки пока не понимают, к чему могут привести эти изменения, и как с ними жить и работать в текущих условиях.
Безусловно, девелоперы рассчитывают на индивидуальные условия по кредитам. Особенно актуален этот вопрос для тех, у кого в проектах была высока доля денежных средств покупателей жилья. Готовы ли банки сегодня снижать ставки? Кроме планов и рассуждений о том, как надо, конкретный ответ рынок до сих пор не получил.
Сегодня рынок недвижимости очень прочно «сидит» на деньгах дольщиков. Финансовые потоки построены так, что они постоянно пересекаются, переводятся с одного проекта на другой. С одной стороны, переход на кредитное финансирование призван упорядочить эту схему: один проект – один расчетный счет. С другой – большинство застройщиков не смогут перестроить свою финансовую модель. Многие уйдут с рынка. Надеюсь, что временно.
Давайте вернемся к существенной, как вы сказали, доле в себестоимости – обременениям земельного участка. Что они могут в себя включать?
В обременения могут входить переселение, снос старых домов, реконструкция сетей, строительство социальных объектов: детские сады, школа. Все зависит от участка и от понимания местных властей, сколько и при каких условиях на этом участке сможет заработать девелопер. Например, мы сталкивались с требованиями к участку по реконструкции 4-х километров магистрального трубопровода и строительству водозабора с очистными сооружениями. Но обязательство построить и безвозмездно передать, например, два детских сада на 300 мест каждый и школу на 1000 учащихся, конечно же являются на сегодня рекордсменами в плане обременения себестоимости застройщика, потому что в данном примере речь идет примерно о 2 млрд. руб. Безусловно, это неподъемные условия, особенно для участка с не самой высокой рентабельностью.
На какие условия по социальным обременениям готов идти девелопер?
Все зависит от участка и его ликвидности. Например, в Москве и Московской области сложилась практика, когда вся социалка строится застройщиком и передается на баланс муниципалитета безвозмездно. Когда участок находится в хорошей локации и его рентабельность высока, застройщик готов брать его с социальными обременениями в виде детского сада и/или школы. Но если на этом участке себестоимость квартиры и средняя рыночная стоимость квадратного метра одинаковы, то маржинальность у застройщика выйдет даже не нулевая, а отрицательная. Строительство – это бизнес, и никто не будет работать себе в убыток.
Хороший вариант – разделить финансовое бремя между застройщиком и муниципалитетом. Например, в Сургуте мы реализовывали проекты со строительством детских садов, которые выкупались местной властью по себестоимости.
От чего зависит правильный расчет себестоимости? Что необходимо учесть застройщику еще до приобретения участка под строительство, чтобы размер себестоимости после не стал сюрпризом?
Основная компетенция девелопера заключается в том, чтобы найти земельный участок, разобраться с обременениями и сетями, увидеть или просчитать возможные риски, управлять ими и иметь надежную технологию создания жилья, которая позволяла бы строить качественно и быстро. С принятием поправок в 214-ФЗ и переходе на проектное финансирование скорость строительства становится одним из важных факторов стабильности застройщика. Чем быстрее он построит дома, тем быстрее погасит кредиты и получит деньги с эскроу-счетов.
То есть формула расчета идеальной себестоимости – это управленческий опыт, умноженный на технические наработки по созданию жилья?
Совершенно верно. Себестоимость складывается из управленческих навыков девелопера и его строительной компетенции. Создание дома состоит из нескольких ступенек: выбор и покупка земли, разработка проектов планировки, межевание, прохождение ряда экспертиз, получение разрешений. И все это только до начала строительства. Нарушение порядка действий влечет за собой неприятные последствия, которые оборачиваются дополнительными финансовыми тратами, повышением маржинальности проекта и убыточностью в итоге.