Что входит в капитальный ремонт дома

Жители многоквартирных домов регулярно получают квитанции на оплату капитального ремонта. Кто-то исправно вносит назначенные суммы, а кто-то целенаправленно игнорирует. Поэтому мы решили объяснить, из чего на самом деле складывается стоимость капремонта и как этот вопрос регулируется законодательством.

Изменения в законодательстве

Для полного погружения в тему мы изучили Жилищный кодекс РФ, а также выяснили, какие изменения произошли в нем за последний год.

Как было?

• Местные органы власти и подрядчики ориентировались на методические рекомендации Минстроя от 2013 года, чтобы определять, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, а что нет. Но на самом деле этот документ мог ответить только на один вопрос – на что реально получить субсидии.
• Собственники ежемесячно платили целевые взносы за капитальный ремонт, из которых формировался региональный фонд.

Как стало?

• Дополнительными взносами владельцы квартир имеют право распоряжаться по своему усмотрению, предварительно обсуждая это на общем собрании. Причем ЗА должны проголосовать 2/3 собственников.
• Если какие-то виды ремонта не прописаны в документе, то их имеют право не включать в смету.
• Каждый субъект РФ должен утвердить и детализировать перечень 6 видов работ, чтобы без споров решить вопрос о целевом и нецелевом расходовании средств.
• Появились новые методические рекомендации, уточняющие перечень работ.
• С 1 марта 2023 года все фундаментальные решения о проведении капремонта принимают собственники. Они определяют расходы, ищут подрядчиков, самостоятельно контролируют процесс и участвуют в приемке. 

Порядок и перечень работ капитального ремонта дома

С полным списком ремонтных работ, которые носят масштабный характер, вы можете ознакомиться в Приказе от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 декабря 2022 года №1159/пр. Мы обозначим их кратко, чтобы вы имели примерное представление о том, что входит в капремонт дома.

1. Фундамент:

• восстановление;
• герметизация;
• гидроизоляция;
• демонтаж;
• окраска;
• усиление;
• установка или замена конструкций.

2. Фасад – демонтаж, монтаж, восстановление и устройство:

• бетонных дорожек в подвалах;
• водоотводящего лотка;
• домового знака;
• железобетонных и деревянных конструкций в подвалах;
• козырьков над входами в подъезды и подвалы;
• наружных стен лифтовых шахт;
• отмостки;
• подвальных окон, приямков, спусков в подвал и дверей входа в подвал;
• пожарных лестниц;
• покрытий козырьков балконов и лоджий на верхних этажах;
• продухов для вентиляции;
• решеток по периметру стен;
• системы наружного водостока.

Также сюда относят замену окон, восстановление поврежденных конструкций, замену или усиление балок на первом этаже и утепление перекрытий пола первого этажа со стороны подвальных помещений.

3. Подвалы:

• демонтаж, монтаж, восстановление, замена и устройство окон, спусков, вентиляции и других объектов;
• замена покрытия кровли;
• огнебиозащита деревянных конструкций крыш;
• работы по нормализации температурно-влажностного режима;
• утепление стен спуска, чердачного покрытия.

4. Крыша:

• демонтаж, монтаж, замена или восстановление кровли, воздухоотводов, вентиляционных шахт, покрытий козырьков и других конструктивных элементов;
• замена дефлекторов мусоропроводов;
• установка защитной сетки на продухи воздуховодов, вентиляции и газоходов;
• устройство подшивки карниза;
• устройство снегодержателей;
• утепление инженерных коммуникаций и т. д.

5. Ремонт, замена и модернизация лифтов, лифтовых шахт, машинных и блочных помещений – от пусконаладочных работ до замены оборудования.
6. Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения.

Теперь перейдем к разбору порядка капитального ремонта дома.

Шаг №1 – Провести собрание собственников.

На нем необходимо решить, что именно требуется отремонтировать, а также выбрать ответственных за весь процесс.

Шаг №2 – Составить протокол об утверждении перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества дома.

Образец документа можно скачать в интернете. Проверьте, чтобы в нем была указана следующая информация:

• дата и время проведения собрания;
• его инициатор;
• количество приглашенных человек и реально присутствующих;
• все голоса – ЗА, ПРОТИВ и ВОЗДЕРЖАВШИХСЯ;
• перечень утвержденных работ;
• участники ответственной комиссии;
• допустимая стоимость услуг, разработки проектной и сметной документации, а также услуг по реализации строительного контроля;
• данные технического заказчика;
• источник финансирования ремонта;
• лица, которые будут принимать участие в приемке.

Периодичность проведения работ

В соответствии со статьей 189 ЖК РФ собственники имеют право в любой момент организовать собрание и провести капитальный ремонт в доме. Но здесь есть несколько важных нюансов:

• Сроки проведения капремонта дома зависят от года его постройки, используемых строительных материалов, уровня износа, наличия угрозы безопасности для жильцов.
• Каждый субъект РФ самостоятельно формирует нормативно-правовые акты, касающиеся сроков реализации подобных работ.
• Не меньше чем за 6 месяцев до наступления года, в котором должны провести капремонт согласно региональной программе, управдом или региональный оператор должны представить жителям МКД предложения по срокам, перечню, объему услуг, их стоимости, порядке и источниках финансирования.
• Собственники не позже чем через 3 месяца с момента получения предложений должны рассмотреть их и принять итоговое решение. В противном случае орган местного управления в течение месяца со дня окончания обозначенного периода самостоятельно проведет капремонт по региональному плану.
• Если на объекте произойдет авария или любая чрезвычайная ситуация, то ремонт проведут без включения в краткосрочный план реализации региональной программы, но только для устранения последствий ЧП.

На заметку: Узнать о времени проведения капремонта своего дома вы можете на сайте Фонда развития территорий, органа местного самоуправления или регионального оператора. Кроме того, нужная вам информация может быть представлена в тексте региональной программы, размещенной на странице УК.

Нужно ли платить за капремонт дома?

Для ответа на этот вопрос обратимся к первому пункту статьи 169 Жилищного кодекса, которая гласит, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы за капитальный ремонт дома каждый месяц. Их сумма зависит от региона проживания граждан и метража конкретной квартиры. Состояние дома власти в этом случае не учитывают.

Если владелец жилья по каким-то причинам будет игнорировать это требование больше 2 месяцев и накопит долг, то ему начнут начислять пени. Если и это на него не подействует, то меру наказания ужесточат с помощью:

• Предъявления штрафа через суд.
• Ареста имущества или ограничения свободы передвижения.

Поэтому лучше не рисковать и регулярно вносить небольшую сумму денег, чем копить долги и нести за это ответственность.

Кто может не платить?

Та же самая статья ЖК РФ приводит список лиц, которые по закону имеют право не оплачивать взносы за капремонт. Это:

• Владельцы квартир в новостройках, которые сдали после введения в регионе обязательных взносов за капремонт.
• Жильцы аварийных домов, которые планируют снести.
• Пожилые люди старше 80 лет.
• Полные кавалеры ордена Славы и члены их семей. Также это касается Героев СССР, Российской Федерации и Социалистического Труда.
• Собственники квартир в доме, в котором провели часть работ по капремонту без использования средств из фонда.
• Владельцы жилых помещений, которые увеличили сумму платежа по своей инициативе и достигли минимального размера фонда раньше срока.
• Жители домов, не включенных в региональную программу либо находятся на участке, который изымается госструктурами.

Рассчитывать на поддержку государства в размере 50% смогут:

• блокадники;
• ветераны и участники ВОВ;
• граждане, подверженные радиационному излучению;
• инвалиды первой и второй группы;
• лица, которые были реабилитированы;
• малообеспеченные собственники, доля дохода которых ниже региональной ставки по квитанциям за ЖКХ и капитальный ремонт;
• многодетные семьи;
• семьи, в которых воспитывают детей-инвалидов;
• собственники, достигшие 70 лет, которые не работают, живут в одиночестве или в семье, состоящей из таких же неработающих пенсионеров;
• узники концлагерей.

Точную информацию о принадлежности к льготной категории граждан всегда можно уточнить на региональном сайте органов власти.

Накопление финансов

Средства, которые жильцы многоквартирного дома вносят каждый месяц, могут храниться в одной из двух форм:

1. Специальный счет капитального ремонта в банке

В роли его владельца может выступать региональный оператор или УК/ТСЖ/ЖСК. Организация и ответственность за работы полностью лежат на плечах квартирантов.

2. Региональный оператор

Ему, как ответственному лицу, жильцы передают взносы на хранение, чтобы сформировать собственный фонд капремонта. И он же в этом случае отвечает не только за траты, но и за качество работы подрядчиков, сроки и приемку.

Вывод

Надеемся, что наш материал убедил вас в необходимости уплаты взносов в фонд капитального ремонта и помог понять, какую роль они играют для владельцев помещений в многоквартирных домах. Не перекладывайте ответственность на других и старайтесь участвовать в общих собраниях собственников, чтобы не пропустить обсуждения важных вопросов.